Покупка недвижимости в Нидерландах (часть I)

Целью статьи является желание автора познакомить читателя с реальностью подбора и покупки недвижимости для проживания в Нидерландах в 2019 году. Это — ее первая часть, в которой вы узнаете о том, где искать недвижимость и как выбрать идеальный вариант из предложенных. О том, как делать ставки на недвижимость и оформлять ипотеку, читайте во второй части.

Об авторе:
Наталья Быковская — русскоязычный агент по недвижимости в Нидерландах. Наташа уже 19 лет в Голландии, 7 из них активна на рынке купли-продажи жилья, в настоящее время занимается консалтингом по недвижимости (покупка, продажа, аренда, эксплуатация, инвестиции) в русскоязычной среде экспатов.

Введение

Я прочла много статей на разных языках, выслушала десятки историй наших экспатов, изучила сотни комментариев людей, которые приобрели недвижимость ранее, в 2015- 2017 годах. По результатам всего этого, могу констатировать: все они безнадежно устарели.

Рынок недвижимости развивается стремительно, он очень чуткий и непредсказуемый.  Советы о том,  как торговаться и делать ставки на жилье в 2015 году,  совсем не актуальны в настоящее время. Тысячи молодых специалистов,  многие из которых не имеют своих средств,  кроме ипотечных,  не могут найти себе приемлемое недорогое жилье, в то время как инвесторы скупают жилье в сотый раз,  предлагая 20-30% сверх цены,  выставленной на рынке.

Кто-то скажет: проще простого, у меня есть свободное время и желание сэкономить деньги на маклере, потратив эти деньги на покупку чего-то более нужного.  А кто-то, махнув рукой, проведет свободные выходные с пользой для себя, своей семьи, доверив это дело профессионалам, спокойно засыпая по ночам, зная, что все под контролем.

Могу сказать, что моя деятельность на протяжении многих лет, основывается не только на анализе рынка, оценке его тенденций развития, но и на советах и рекомендациях, которые я получила от достаточно преуспевающих маклеров.  В процессе написания этой статьи я руководствовалась исключительно личным опытом, а все приведенные ниже примеры — реальные ситуации, в которых оказывались мои клиенты.

Итак, приступим.

1. Определение с местом и параметрами недвижимости

Итак, вы решили приобрести недвижимость, чтобы не платить космическую арендную плату предприимчивому хозяину. Дом вашей мечты снится вам уже давно, но вы не знаете, с чего начать? В первую очередь, определитесь с месторасположением и параметрами вашей недвижимости. Чтобы было легче — вот небольшая шпаргалка:

➤ Район

Первое, с чего стоит начать – понять, где географически вы хотели бы жить, ведь вам придется каждый день добираться до офиса, вашим детям до школы, жене — до работы или до шопинг-центра.

Обрисуйте для себя примерную зону и решите на что вы готовы каждый день: 30 мин. или 2 часа в дороге? Посмотрите, насколько ваша дорога каждый день будет вас удовлетворять, как будут добираться остальные члены семьи до пунктов назначения, стоимость общественного транспорта для всех тоже немаловажна.  

Далее – благоприятность районов проживания, конечно, сравнивать безопасность в Голландии с районами Южного Бутово я не решусь, но все же… На форуме «Рассвет» есть постоянно растущий список ресурсов с картами и графиками, где можно посмотреть, и то, насколько безопасен выбранный вами район, и уровень загрязнения или насколько его жители им довольны. 

➤ Размер, количество спален, наличие парковки, сада и т.д.

Одним из немаловажных факторов при покупке дома является количество членов вашей семьи, ваши привычки и предпочтения, ваша социальная активность и индивидуальные предпочтения. Кто-то много времени проводит на природе и хотел бы непременно большой сад, кто-то привык принимать много гостей и нужна большая гостиная. 

Все это имеет свою цену:  площадь дома, близость к центру, количество спален, год постройки дома, категория энергосбережения (от максимальной A до минимальной H), наличие в округе социальной недвижимости, стоимость и свежесть ремонта внутри, современная кухня, ванные комнаты — всё это влияет на стоимость конкретного дома.

Многие часто жалуются, что выбранное ими то или иное место / город / район не подходит для проживания. Я считаю, что выбирать место надо внимательно, оно должно соответствовать вашему желаемому стилю жизни:

Если у вас маленькие дети, вы хотите проводить с ними много времени, вы любите природу и устаете от толп туристов на улицах — вам будет комфортно в небольшом городке типа Almere.  Здесь все заточено под воспитание детей, много детских кружков, площадок, языковых школ.

Если вы любите тусоваться и молоды душой, не обременены семьей – вам в Амстердам и его окрестности.  Недвижимость там сейчас, конечно, зашкаливает по цене, будьте готовы к битве не на жизнь, а на смерть. Туда же по ценовой политике можно отнести Haarlem и Amstelveen – готовьтесь к тому, что будет дорого.

➤ Стоимость (возможность получения ипотеки, наличие своих финансов, предварительная консультация с банковским консультантом) 

Вы определились со своими желаниями, районом, теперь поговорим о самом главном: насколько ваши требования и желания совпадают с вашими возможностями. 

Вы работаете в IT-секторе, у вас есть минимальный уровень зарплаты КМа, постоянный или временный контракт, вы хотите взять ипотеку в банке, но не знаете в каком, и в банке ли, ведь список велик, разброс ренты и условий тоже. Вы прикидываете (например вот тут) максимально возможную суммы ипотечного кредита в соответствии с вашими деталями, уровнем дохода на семью и получаете N-ную сумму. 

Исходя из моей практики, 100% финансирование вам может предоставить ABN-AMRO Bank, как один из наиболее беспроблемных при работе с КМами — если у вас есть свои средства на покрытие расходов на покупку. Расходы (на 2019 год) примерно следующие:

• 2% (от стоимости покупки недвижимости) — налог на передачу права собственности на недвижимость;
• 1% — страховка NHG;
• примерно €350-700 – оценка стоимости дома независимым оценщиком;
• расходы на финансирование от банка – самый большой разброс цен (от €495 – если брать ипотеку вообще без адвайзера, до €2,750 и даже выше через независимого ипотечного адвайзера, в зависимости от его аппетитов);
• расходы на нотариуса: €400-800 – leveringsakte (нотариальный акт, удостоверяющий переход права собственности на недвижимость), €400-800 — hypotheekakte (нотариальный акт, удостоверяющий получение финансирования от банка и оформление залога недвижимости).

Если у вас есть свои средства, накопления и т.д. в размере 10-20% от стоимости дома, то вы можете рассчитывать на благосклонность и везение в покупке дома со стороны продавца, чуть позже объясню почему.

2. Изучение рынка предлагаемой недвижимости

Итак, у вас есть ориентир: желаемый район и сумма, на которую вы ориентировочно можете рассчитывать.  Теперь о следующем, немаловажном этапе, который включает в себя:

• Cопоставление цен;  
• Анализ проданной недвижимости — знакомство с маклером или решение действовать самостоятельно.

Важный момент, который касается домов до €250.000. Как правило такая недвижимость выставляется на сайтах с предупреждением: цена от …  (vanafprijs). Это значит, что продавец ожидает торги на повышение (10-15% сверху – обычная практика на эту ценовую категорию).

Это самая востребованная категория домов, так называемые дома для стартеров – впервые получающих ипотеку, молодых семей, доходы которых не очень высоки. Возможность получить ипотеку у них не 100%, своих денег еще не накоплено, это очень уязвимая категория людей. Они не могут делать ставки выше рыночной стоимости дома, так как при получении ипотеки под выторгованный дом, банк потребует заключение оценщика (taxatierapport), основанный именно на рыночной оценке дома

Подняв стоимость на торге, кандидат рискует заработать отказ в получении ипотеки от банка. Вот тут наличие своих средств для погашения разницы между ставкой и оценкой дома играет благоприятную роль.

Купленные мною дома этой категории в последние месяцы, примеры: 

• Начальная цена €250.000 – куплен за €288.000;
• Начальная цена €230.000 – попытка купить за €261.000, проиграно (мой совет в €265.000 — бид выигран);
• Дома €250.000 – 320.000 — торгуются с меньшим энтузиазмом, здесь, как правило поспокойнее, но все равно, сверху около 10-12%.

Еще примеры: 

• Дом, не успевший попасть на Funda, куплен с рук у продавца без маклеров, цена продавца €280.000 – куплен за €330.000.
• Дом, выставленный за €350.000 — выигран за €350.000, но не прошел техосмотр дома (bouwtechnische keuring), сделанный по моему совету – маклер продавца приврал про бетонный фундамент дома (которого не оказалось), обнаружена трещина в наружной и внутренней стене дома. Итог — отказ покупателя от дома.
• Дом, выставленный за €285.000 был продан за €320.000.

В промежутке цен €320.000-450.000 рынок поспокойнее, в ход идет здравый рассудок. Заработной платы 2 человек в семье должно хватать на получение ипотеки, стартеры горько плачут.  Эта категория домов как правило востребована у более взрослой категории экспатов, которые проработали более 3-5 лет, получили постоянные контракты, накопили небольшие сбережения.

Пример:Дом выставлен за €365.000, куплен за €410.000.

В промежутке цен €450.000-600.000 торг идет минимальный, сверху обычно докидывают по €10.000 максимум, если дом хороший, без надобности в ремонте.

От €600.000 и выше — можно купить за цену, выставленную на рынке, хозяева предпочитают наличие у покупателей своих денег, хотя бы части.  Люди ведут себя спокойно, можно даже пробовать торговаться на понижение, если нет желающих. Никто никуда не торопится, ажиотажа нет, если только хозяин не купил дом для инвестиций или дом не в аварийном состоянии и вот-вот развалится. 

Пример:Дом выставлен за €1.100.000 — куплен за €1.100.000.

3. Поиск жилья, просмотры

Жилье, найденное на сайтах продажи (основной и главный из них — Funda.nl), запрашивается вами или вашим маклером на просмотр, назначается индивидуальное время или открытый просмотр, куда приходят все желающие. 

Маклер, нанятый вами, может указать вам на такие невидимые глазу недостатки, как:

• сырость и протекание крыши, стен; 
• свежезамазанная плесень; 
• отсутствие вытяжки или циркуляции воздуха в доме; 
• отсутствие бетонного фундамента;
• перекос рам, проемов, провисание пола;
• заполненный водой подпол;
• необходимость санации почвы под домом;
• черви или гниль в деревянных перекрытиях;
• разгерметизация окон или отсутствие изоляции в доме;
• недостаток или старость электропроводки, недостаточное количество электрических групп;
• слабый уровень подачи электричества (низкое количество ампер);
• буйные или неадекватные соседи;
• соседство с неблагоприятными районами, кладбищами, тюрьмами;
• планируемое строительство в вашем районе.

В обязанности маклера входит также организация и помощь в проведении 2 важных при покупке дома экспертиз:

• BouwTechnische Keuring (BTK) – строительная экспертиза, в процессе которой специалист осматривает дом на предмет технических огрехов и неполадок. Оплачивается непосредственно специалисту,  и стоит €250-500.
• Независимая оценка стоимости дома (т.н. таксация, taxatie) для получения финансирования. Независимый оценщик стоит €350-700, стоимость зависит от срочности.
• Чем выше будет сумма этой оценки, тем больше гарантий, что вам дадут ипотеку на необходимую вам сумму (банк, как правило, не даст финансирования на сумму ниже оценочной стоимости дома).

Пример: Вы нашли и выторговали дом на €350.000, оценка получена на сумму €330.000, разницу в €20.000 вам придется заплатить из своего кармана. Банк даст вам €330.000, именно на сумму оценки-таксации.

Продолжить чтение: Часть 2: Ставки, получение ипотеки, покупка.