Мнение риелтора: Изменения на рынке жилья 2021

Отмена 2% налога на передачу жилья для молодых покупателей до 35 и увеличение налога для инвесторов

Доброго всем здоровья!

Итак, год 2021 начался с положительных новостей для тех, кто приобретает жилье в первый раз и ему ещё нет 35 лет. Если вы покупаете недвижимость до €400.000 и удовлетворяете требованиям выше, та-да! 2 процента стоимости жилья можно было бы и отложить в карман про запас.

Но если вам меньше 35 лет и это ваше первое приобретение недвижимости в Нидерландах, а цена покупки выше €400.000, то вам дается срок на приобретение и передачу ключей до 1 апреля. Увы, вы не считаетесь бедным стартером, вы – зажиточный экспат, коих государство Нидерландское поддерживать не торопится, ибо зарабатываете вы по его мнению и без того прилично. К такому выводу правительство пришло после принятия закона о стартерах,  вернее, в процессе его принятия, когда уже в прессе замаячили новости об освобождении от налога и до правительства докатились недовольные высказывания, что мол, экспаты ж не стартеры, раз покупают дома за полмиллиона и выше.  “Хм”, сказал король и объявил ценз на бедность до €400.000, дав всем богатым шанс успеть купить дом до 1 апреля, вероятно приурочив это ко дню юмора в русскоязычных странах?

Перейдем к тем, кто покупает жилье не впервые: для вас ничего не изменилось. Но, если вы покупаете недвижимость не для собственного проживания, а для сдачи в аренду или не собираетесь регистрироваться в новоприобретенном жилье, и не собираетесь продавать уже приобретенное, то вы – инвестор и заплатите с покупки 8% налога на передачу.

Теперь касательно цен, тенденций на рынке, прогнозов и практики. Декабрь 2020 прилично потрепал нервы всем, кто пытался купить, покупал, приценивался или раздумывал над покупкой. Цены росли весь 2020 год начиная с мая-июня, когда покупатели поняли, что после первого всплеска пандемии внезапно много новостроек не появится и проблема жилья таким образом не решится.

Нехватка жилья и ее последствия, которые правительство обещало решить к 2037 году, из-за пандемии стали проявляться все ярче и ярче. Количество вводимых в эксплуатацию новостроек и до пандемии было значительно ниже запланированного, а из-за всяких ограничений, введенных в 2020, строить стали ещё медленнее. Большинству стало понятно, что проблема в ближайшем будущем не решится. Люди перешли к активным действиям и стали покупать с большим ажиотажем, цены продолжили свое движение наверх.

Правительство решило поддержать стартеров отменой налога 2% на передачу и вводом 8 % налога для инвесторов.

В результате… та-да! … цены выросли даже не на эти 2 сэкономленных процента, а на 10% как минимум. Анализируя прогнозы банков за 2020 год, их предсказания о падении цен на жилье, в связи с пандемией, экономическим кризисом, уходом инвесторов с рынка, хочется спросить: где ваше падение цен?

С нового года клиентам, делающим ставки под 100% финансирования (т.е. планирующим получить ипотеку на все 100% цены покупки), повсеместно прилетают автоматические отказы. Мало того, появилась новая тенденция на рынке – в таких востребованных и перегретых экспатами городах как Хаарлем, Амстелвейн и Амстердам (именно в этой очередности) многие продающие маклеры стали прозрачно намекать, что выигрышные ставки должны быть без условия получения ипотеки, т.е. полностью на страх и риск покупателей. Т.е. выиграл ставку, подписал контракт купли-продажи, а ипотечное финансирование не удалось получить – будь добр, заплати продавцу неустойку в виде 10% от стоимости дома.

Такие ставки, мало того, что являются опасными для экспатов, ставят под сомнение всю выстроенную систему получения финансирования в банке: банк отказывает вам в ипотеке, вы платите 10% штрафа от стоимости жилья и снова возвращаетесь в банк за кредитом, стимулируя банк отказывать вам и другим экспатам.

Я всячески отговариваю от такого рода ставок и торгов, будь это мой клиент или просто незнакомый экспат. Даже если вы уверены в получении ипотеки, такие ставки делать не стоит: помните, что не все продающие маклеры настроены благожелательно, некоторые зарабатывают неплохие средства на таких сделках.

Из-за огромного спроса на покупку, и работу на удаленке, многие экспаты рванули из Амстердама и Харлема в такие города, как Пурмеренд, Алкмаар, Хорн, Заандам. Отличное решение, но, вероятно, немного поздно, цены и спрос теперь и там выросли. Если летом этого года ставки в +€50к в Хорне были редкостью, то теперь маклер не испытывает особой радости, даже услышав, что эти +€50к покупатель готов доплатить из личных средств.

Отдельно про запись на просмотры: многие клиенты жалуются, что не успевают записываться на просмотры. Мол, в полночь дом выставили на Фунду, а в 9 утра его уже не поймать, vol is vol, что означает мест нет. Последний раз уставший маклер сказал мне что я 101я, пытающаяся записаться на просмотр, и даже маклеровский список забит, и резерв маклеровский забит. И мой звонок директору агентства, с которым мы близко работаем, мало помог, потому что на просмотр дома за €500.000 записались 100 человек, из них 28 со своим маклером. Печально, если представить, что хотя бы одна треть будет делать ставки вверх.

Итак, безусловным ставкам – нет. Теперь варианты со ставками под условие 100% финансирования. Это категория прямо противоположна вышеприведённой безусловной оферте: вы делаете ставку на дом с условием получения 100% ипотеки (т.е. на всю сумму оценки дома). Продающие маклеры с начала года вообще перестали воспринимать такие ставки всерьез. Во-первых, с такими условиями вы, в теории, можете делать ставки вверх, но гарантировать вам оценку на эту сумму никто не будет. А если она вдруг окажется на €1000 ниже вашей ставки, то банк не даст вам ипотеку на 100% запрошенной суммы. Соответственно, сделка сорвётся и продающему маклеру придется заново выставлять дом на продажу. Поэтому, получив ставку на дом с поднятием +€50.000 к цене с Фунды, с условием 100 % финансирования и без указания своих сбережений, продающий маклер отправляет его в мусорку. Что делать тем экспатам, у которых нет своих сбережений? Занять в банке – не вариант, так как займ уменьшает ваши кредитные возможности и, соответственно, именно на сумму займа вам уменьшат ипотеку. Занять у друзей? Копить? Продать недвижимость в России? Продать немного биткойнов? В этих вопросах я предоставляю вам полную свободу, но тратить свое и ваше время, выслушивая как ваши друзья купили еще в 2020 году дом полностью на финансирование банка, к сожалению, не готова: вы будете с боем записываться на просмотры, полгода ходить, делать множественные ставки, но впустую.

В завершение этого краткого обзора покупки 2021 хотелось бы сказать, что, к сожалению, покупать стало сложнее, дороже и я надеюсь, что правительство все-таки сможет остановить рост цен эффективными мерами, а не обещаниями.

Наталья Быковская