Мнение риелтора: Изменения на рынке жилья 2021

Отмена 2% налога на передачу жилья для молодых покупателей до 35 и увеличение налога для инвесторов

Доброго всем здоровья!

Итак, год 2021 начался с положительных новостей для тех, кто приобретает жилье в первый раз и ему ещё нет 35 лет. Если вы покупаете недвижимость до €400.000 и удовлетворяете требованиям выше, та-да! 2 процента стоимости жилья можно было бы и отложить в карман про запас.

Но если вам меньше 35 лет и это ваше первое приобретение недвижимости в Нидерландах, а цена покупки выше €400.000, то вам дается срок на приобретение и передачу ключей до 1 апреля. Увы, вы не считаетесь бедным стартером, вы – зажиточный экспат, коих государство Нидерландское поддерживать не торопится, ибо зарабатываете вы по его мнению и без того прилично. К такому выводу правительство пришло после принятия закона о стартерах,  вернее, в процессе его принятия, когда уже в прессе замаячили новости об освобождении от налога и до правительства докатились недовольные высказывания, что мол, экспаты ж не стартеры, раз покупают дома за полмиллиона и выше.  “Хм”, сказал король и объявил ценз на бедность до €400.000, дав всем богатым шанс успеть купить дом до 1 апреля, вероятно приурочив это ко дню юмора в русскоязычных странах?

Перейдем к тем, кто покупает жилье не впервые: для вас ничего не изменилось. Но, если вы покупаете недвижимость не для собственного проживания, а для сдачи в аренду или не собираетесь регистрироваться в новоприобретенном жилье, и не собираетесь продавать уже приобретенное, то вы – инвестор и заплатите с покупки 8% налога на передачу.

Теперь касательно цен, тенденций на рынке, прогнозов и практики. Декабрь 2020 прилично потрепал нервы всем, кто пытался купить, покупал, приценивался или раздумывал над покупкой. Цены росли весь 2020 год начиная с мая-июня, когда покупатели поняли, что после первого всплеска пандемии внезапно много новостроек не появится и проблема жилья таким образом не решится.

Нехватка жилья и ее последствия, которые правительство обещало решить к 2037 году, из-за пандемии стали проявляться все ярче и ярче. Количество вводимых в эксплуатацию новостроек и до пандемии было значительно ниже запланированного, а из-за всяких ограничений, введенных в 2020, строить стали ещё медленнее. Большинству стало понятно, что проблема в ближайшем будущем не решится. Люди перешли к активным действиям и стали покупать с большим ажиотажем, цены продолжили свое движение наверх.

Правительство решило поддержать стартеров отменой налога 2% на передачу и вводом 8 % налога для инвесторов.

В результате… та-да! … цены выросли даже не на эти 2 сэкономленных процента, а на 10% как минимум. Анализируя прогнозы банков за 2020 год, их предсказания о падении цен на жилье, в связи с пандемией, экономическим кризисом, уходом инвесторов с рынка, хочется спросить: где ваше падение цен?

С нового года клиентам, делающим ставки под 100% финансирования (т.е. планирующим получить ипотеку на все 100% цены покупки), повсеместно прилетают автоматические отказы. Мало того, появилась новая тенденция на рынке – в таких востребованных и перегретых экспатами городах как Хаарлем, Амстелвейн и Амстердам (именно в этой очередности) многие продающие маклеры стали прозрачно намекать, что выигрышные ставки должны быть без условия получения ипотеки, т.е. полностью на страх и риск покупателей. Т.е. выиграл ставку, подписал контракт купли-продажи, а ипотечное финансирование не удалось получить – будь добр, заплати продавцу неустойку в виде 10% от стоимости дома.

Такие ставки, мало того, что являются опасными для экспатов, ставят под сомнение всю выстроенную систему получения финансирования в банке: банк отказывает вам в ипотеке, вы платите 10% штрафа от стоимости жилья и снова возвращаетесь в банк за кредитом, стимулируя банк отказывать вам и другим экспатам.

Я всячески отговариваю от такого рода ставок и торгов, будь это мой клиент или просто незнакомый экспат. Даже если вы уверены в получении ипотеки, такие ставки делать не стоит: помните, что не все продающие маклеры настроены благожелательно, некоторые зарабатывают неплохие средства на таких сделках.

Из-за огромного спроса на покупку, и работу на удаленке, многие экспаты рванули из Амстердама и Харлема в такие города, как Пурмеренд, Алкмаар, Хорн, Заандам. Отличное решение, но, вероятно, немного поздно, цены и спрос теперь и там выросли. Если летом этого года ставки в +€50к в Хорне были редкостью, то теперь маклер не испытывает особой радости, даже услышав, что эти +€50к покупатель готов доплатить из личных средств.

Отдельно про запись на просмотры: многие клиенты жалуются, что не успевают записываться на просмотры. Мол, в полночь дом выставили на Фунду, а в 9 утра его уже не поймать, vol is vol, что означает мест нет. Последний раз уставший маклер сказал мне что я 101я, пытающаяся записаться на просмотр, и даже маклеровский список забит, и резерв маклеровский забит. И мой звонок директору агентства, с которым мы близко работаем, мало помог, потому что на просмотр дома за €500.000 записались 100 человек, из них 28 со своим маклером. Печально, если представить, что хотя бы одна треть будет делать ставки вверх.

Итак, безусловным ставкам – нет. Теперь варианты со ставками под условие 100% финансирования. Это категория прямо противоположна вышеприведённой безусловной оферте: вы делаете ставку на дом с условием получения 100% ипотеки (т.е. на всю сумму оценки дома). Продающие маклеры с начала года вообще перестали воспринимать такие ставки всерьез. Во-первых, с такими условиями вы, в теории, можете делать ставки вверх, но гарантировать вам оценку на эту сумму никто не будет. А если она вдруг окажется на €1000 ниже вашей ставки, то банк не даст вам ипотеку на 100% запрошенной суммы. Соответственно, сделка сорвётся и продающему маклеру придется заново выставлять дом на продажу. Поэтому, получив ставку на дом с поднятием +€50.000 к цене с Фунды, с условием 100 % финансирования и без указания своих сбережений, продающий маклер отправляет его в мусорку. Что делать тем экспатам, у которых нет своих сбережений? Занять в банке – не вариант, так как займ уменьшает ваши кредитные возможности и, соответственно, именно на сумму займа вам уменьшат ипотеку. Занять у друзей? Копить? Продать недвижимость в России? Продать немного биткойнов? В этих вопросах я предоставляю вам полную свободу, но тратить свое и ваше время, выслушивая как ваши друзья купили еще в 2020 году дом полностью на финансирование банка, к сожалению, не готова: вы будете с боем записываться на просмотры, полгода ходить, делать множественные ставки, но впустую.

В завершение этого краткого обзора покупки 2021 хотелось бы сказать, что, к сожалению, покупать стало сложнее, дороже и я надеюсь, что правительство все-таки сможет остановить рост цен эффективными мерами, а не обещаниями.

Наталья Быковская

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Copyright secured by Digiprove © 2021All Rights Reserved  
Original content here is published under these license terms:
License Type: Read Only
Abstract: You may read the original content in the context in which it is published (at this web address). No other copying or use is permitted without written agreement from the author.
жильеипотеканедвижимость
Comments (0)
Add Comment