Аренда жилья в Нидерландах

Дорогие мои клиенты, а также просто интересующиеся вопросом аренды недвижимости новоприбывшие экспаты! Наконец-то у меня появилось время и возможность познакомить вас с рынком аренды жилья в Голландии. Эта статья вряд ли заинтересует уже давно переехавших, им скорее всего более актуальна будет моя статья о покупке недвижимости, а вот новоприбывшим, для которых вопрос аренды стоит остро – добро пожаловать!

Что же мы ищем?

Итак, первое, что необходимо сделать – это определиться с такими параметрами как:

• ваш месячный бюджет на жилье
• город или деревня
• дом или квартира
• удаленность от цивилизации.

Если у вас дети или  животные (или и то, и другое!), то рассчитывать на 3-спальное (т.е. 3 спальни + гостиная) жилье в центре Амстердама, вероятно, будет мучительно иллюзорно, если только вы не зарабатываете огромные деньги. Не удивляйтесь, квартира с 3-5 спальнями, с «евроремонтом», с категорией энергосбережения А (максимально комфортной для проживания с детьми), недалеко от центра, где-нибудь в модном среди русскоязычных экспатов Де Пайпе, может обойтись вам и в 10 000 евро в месяц.

Если вы не обладаете такими средствами, но все же хотите жить в большом доме или квартире, двигайтесь дальше от центра – например, в сторону Almere или небольших городков под Амстердамом. Здесь можно за 1 500 — 2 000 евро снять неплохой домик, где каждому члену семьи можно найти местечко, с садиком или верандой.

Если вы молоды душой и не обременены детьми, женой, тещей (которая обязательно приедет к вам погостить!), то вы можете подыскать себе квартирку в Амстердаме, с одной спальней, за те же 1 500 — 2 000 евро в месяц. Настоятельно рекомендую просматривать объявления на Funda (и других агрегаторах) от начала до конца, чтобы не пропустить, кроме стоимости аренды, еще и стоимость выплат ТСЖ (VvE по-голландски), которые могут достигать 400 евро в месяц – это НЕ коммунальные платежи за свет, воду и интернет. Это стоимость обслуживания квартир кооперативом жильцов, в которую входит, например, оплата за уборку в подъездах, вывоз мусора, обслуживание лифта, сборы на капитальный и текущий ремонт, а иногда даже и пользование спортзалом, предназначенным только для жильцов этого дома. Эта стоимость вычитается с вас ежемесячно, если вы снимаете квартиру, а не дом. В подавляющем большинстве домов (как отдельно стоящих, так и в ряду) такие платежи отсутствуют.

Типы жилья

Теперь о категориях жилья для аренды в Нидерландах. Жилье бывает частное/коммерческое (это для вас, дорогие экспаты) и социальное (аренда до +/-720 евро в месяц – это не для вас, к сожалению). Экспат-кеннисмигрант уже по определению не имеет права  на социальное жилье из-за высокого уровня своих доходов. Да и очередь на социальное жилье легко может длится многие годы (особенно в Амстердаме и его окрестностях). Социальное жилье, как правило, предоставляют жилищные корпорации (woningcorporatie). Список жилищных корпораций можно посмотреть здесь.

Помимо непосредственно жилищных корпораций, существуют также профессиональные управляющие коммерческими жилищными фондами, типа MVGM, или институциональные инвесторы типа Vesteda, которые вкладывают деньги пенсионных фондов и страховых компаний в недвижимость, а потом сдают её по коммерческим расценкам частным квартиросъемщикам. При этом их расценки, хоть и значительно выше уровня социального жилья, всё же ощутимо ниже обычных рыночных ставок – из-за строгого государственного регулирования. Поэтому открыв Фунду и увидев массу объявлений за 1 000 евро в месяц, не рекомендую особенно восторгаться. Там не вы выбираете себе жилье, а вас выбирают в качестве подходящего кандидата на ту или иную квартиру или дом. На любое такое жилье, как правило, найдется минимум 20+ желающих, а отберут  (в результате жесткой проверки документов и соответствия критериям отбора) одного – и то в порядке очередности.

Это жилье дешевле другого коммерческого жилья, но сдается оно часто без полового покрытия (да-да, голый цемент) и срок ожидания приличный. У вас должен быть собран полный пакет документов, включая налоговый номер (BSN), голландские ID/ВНЖ, зарплатные ведомости за последние месяцы, а также открыт счет в местном банке. Никакие увещевания в стиле «мне скоро обещали выдать» или «я позже донесу» на корпорацию не действуют – ваши документы просто не будут рассматривать в качестве кандидатуры на съем жилья. Кроме того, у корпораций есть строгие критерии отбора по уровню зарплаты. Есть документы и вы соответствуете критериям – запаситесь терпением и пробуйте, если же вы еще в процессе их получения – бесполезно. Очередь в корпорации может достигать нескольких месяцев. На просмотры вы будете ходить не один, а в компании таких же жаждущих сэкономить товарищей по несчастью.

Вам надо найти жилье срочно? Вы уже знаете, чего хотите? Или вообще ничего не понимаете, не можете отличить Слотердайк от Бевервяйка, а Алмере от Алкмара? Вас пугает молчание маклеров от арендодателей или отказы сдать вам жилье после удачного просмотра? Тогда я буду рада вам помочь.

Нюансы и требования

Часто в объявлениях на аренду вы можете увидеть требования хозяина или корпорации  по  доходам, предъявляемые к кандидатам. Например, довольно распространенным требованием является годовой доход, который должен равняться 45-кратному размеру месячной аренды. Таким образом, арендодатель  пытается не допустить проживания в элитной или недешевой квартире простых людей с зарплатой 3-4 тысячи евро в месяц. Также очень часто запрещается снимать квартиру/дом на несколько человек, если это не одна семья.

Животные и дети – к сожалению, усложняющая составляющая аренды жилья. Часто  в объявлении прямо пишут: нельзя с животными. Иногда пишут 1-2 человека максимум, если квартира маленькая. Как правило, в меблированные квартиры с животными не разрешается, но встречаются и хозяева — любители котов или собак или наоборот, категорически не  переносящие животных или опасающиеся аллергии и запаха.

Отдельно хотела бы сказать семьям с детьми: обращайте внимание на то, где будут учиться ваши дети, где они будут гулять и какие кружки посещать. Выбрав для ребенка международную школу, полезно будет заранее позвонить и спросить, есть ли там свободные места. Очень часто в международных школах (да и в голландских школах с хорошим рейтингом) есть очереди, которые тоже могут затянуться на пару-тройку лет. Если ваш ребенок занимается каким-то определенным видом спорта – заранее задумайтесь, куда именно он будет ходить и как будет туда добираться.

Выбирая жилье, не забывайте обращать внимание на категории энергосбережения (если только вы не фанат холода и не любите ходить по дому в шапке и валенках ;). Категория А – эффективная и современная, можно не переживать, категории В, С – вполне вменяемые, но на отопление зимой будете тратить чуть больше, категории  D, E, F, G – готовьтесь к «суровой зимовке» или высоким счетам за отопление. Транспорт в Голландии тоже удовольствие недешевое, поэтому просчитайте каждодневные расходы ваши и ваших членов семьи.

Когда снимать?

Разумеется, не всегда получается заранее все предугадать и устроить. Но, например, август и сентябрь – самые дорогие месяцы в плане аренды из-за безумного спроса: в Голландию прибывают экспаты с семьями и студенты со всего мира, в надежде за пару недель успеть найти жилье и/или пристроить своих детей в школу. Поэтому, по возможности, старайтесь организовывать все вопросы заранее.

Просмотр и контракт

Выбрав несколько вариантов на просмотр, вы должны понимать: чем ниже стоимость жилья, тем больше будет на нее желающих. Просмотрев один вариант, не надейтесь, что он будет ждать вас вечно. Пока вы будете взвешивать все за и против, квартира скорее всего благополучно уйдет другому желающему. Тот факт, что вы нашли квартиру своей мечты – не означает, что вы можете прямо завтра заехать туда (хотя и такое бывало). Отправляйте маклеру весь пакет документов  и ждете реакцию хозяина. Особо дотошные хозяева могут захотеть дополнительно встретиться с вами лично. Если вас утвердили как арендатора, то следующим шагом будет черновик договора на аренду. Рекомендую очень внимательно читать все условия по срокам, оплате, залогу (и его возврату) и расторжению договора. Контракты обычно бывают на 1, 2 года и бессрочные. Хозяева дорогих квартир, как правило, требуют бессрочный договор с минимальным сроком аренды в 1 год, чтобы вы не могли выехать раньше оговоренного минимального срока. Хозяева дешевых квартир переживают, что вас потом не выселят, поэтому требуют подписания контракта на 1 год максимум.

Приемка жилья

Следующий важный шаг: подписание договора, оплата и приемка квартиры. К сожалению,  со многими своими клиентами я знакомлюсь уже после прохождения этого шага ими в одиночку, когда возникают проблемы, которых можно было бы избежать на этом этапе:

• несправедливые условия в договоре аренды, или ложные сведения о собственнике жилья;
• скрытые дополнительные расходы;
• ошибки по переводу денег или обман в получении ключей – к сожалению, такое всё чаще встречается в Амстердаме;
• приемка квартиры арендатором ненадлежащим образом и, как следствие, последующее невозвращение залога при выезде.

Все эти проблемы можно предусмотреть и решить на стадии переговоров и подписания контракта. Часто в договоре аренды стоит условие (100% в корпоративных квартирах) – вернуть жилье при выезде в первоначальном виде, как в момент заезда: то есть покрашенные белые стены, отсутствие полов и отсутствие мебели. Даже если вам кажется, что мебель шикарная, ковровое покрытие дорогое и вы готовы оставить это в дар. Ваш дар может принять только следующий жилец (если вам повезет и вы его знаете лично), но никак не корпорация – которой, по большому счету, без разницы, какого цвета стены и мебель, главное чтобы при выезде все было так, как сдавалось – иначе залог за квартиру они радостно оставят себе.
Если следующий жилец не согласится принять ваш ламинат или у корпорации нет еще готового жильца – вас могут попросить убрать ламинат из квартиры или выставить (астрономический) счет за его уборку за счет корпорации.

Корпорации, как правило, предпочитают сдавать жилье кандидатам с постоянным рабочим контрактом или с контрактом больше, чем на год, тщательно отбирая кандидатов (часто контракты у них сразу бессрочные). Каждый досрочный выезд или наоборот, невыезд в срок — проблемы, которых корпорация всеми силами старается избежать. Зачастую корпорации приходится выселять через суд нерадивых съемщиков, которых уволили с работы. Этот процесс занимает от полугода до года, что конечно не может положительно влиять на благосостояние корпорации. Именно с этим сказано нежелание корпораций иметь дело с новоприбывшими, незакрепившимися экспатами, которые не могут доказать свой постоянный доход на территории страны.

При выборе района для проживания может быть полезной вот эта ссылка благополучности районов Голландии: http://leefbarometer.nl/
Помимо этого есть целый ряд инструментов и ссылок на Рассвете.

Резюме

Мой совет: не проецируйте ваши привычки и желания из дома на реалии Нидерландов (типа «хочу жить с видом на канал» или «привык жить в центре») – особенно если у вас 2 детей, домашние животные и жена, которая привыкла, что к ней приезжает участковый врач при температуре 37 у ребенка (здесь такое не практикуется, если что). Подберите себе удобный для жизни район, где недалеко есть супермаркет, школа, врач (домашний и зубной) и дом, в  котором будет хотя бы +20 градусов зимой, а плесень не начнет выводить узоры на стене в детской 🙂 Вы сами – хозяева своего комфорта. И да – я тоже люблю вид на канал и центр города Амстердам приятным осенним теплым утром в субботу 🙂

Наталья Быковская
nata@snimaem.nl