Целью статьи является желание автора познакомить читателя с реальностью подбора и покупки недвижимости для проживания в Нидерландах в 2019 году. Это — вторая часть статьи, в которой вы узнаете о том, как делать ставки на недвижимость и оформлять ипотеку. Информацию о том, где искать недвижимость и как выбрать идеальный вариант из предложенных, читайте в первой части.
Об авторе:
Наталья Быковская — русскоязычный агент по недвижимости в Нидерландах. Наташа уже 19 лет в Голландии, 7 из них активна на рынке купли-продажи жилья, в настоящее время занимается консалтингом по недвижимости (покупка, продажа, аренда, эксплуатация, инвестиции) в русскоязычной среде экспатов.
4. Анализ найденного жилья для ставки
Итак, вам повезло, дом вашей мечты выглядит заманчиво, вас устраивает все, и цена кажется реалистичной. На просмотре неприятно удивляет присутствие кроме вас еще 30 жаждущих. В чем подвох?
Часто продающий маклер выставляет дом по специально заниженной стоимости, для привлечения большого количества желающих и создания ажиотажа. Это так называемая vanaf prijs («начальная цена»), то есть для подачи предложения вам надо дать ту сумму, которая бы удовлетворила нескромные желания продавца и озолотила его маклера. Старые, не изолированные дома с категорией D, E, F, G продаются дешевле, новые дома с современной изоляцией окон, стен, полов и крыши, категорией A, B, C — дороже.
При покупке отдельно стоящих домов (это всегда дороже) в таких регионах, как Амстердам, Харлем, Амстелвейн (элитных и популярных городах среди состоятельной части голландских предпринимателей), обращайте внимание на год постройки дома, как бы привлекателен он ни казался со стороны.
Дома, построенные до 1940 года зачастую строились на деревянных фундаментах, без бетонных или стальных перекрытий. Это означает, что со временем фундамент придется менять или укреплять, дабы избежать процесса проседания или перекоса дома. На наружных и внутренних стенах часто можно наблюдать трещины, внутри дома — перекосы дверей, рам. Риск того, что такой дом с течением времени треснет или просядет при утяжелении его современной кухней и пристройками — огромен.
Почва в Голландии во многих регионах подвижная, влажная. В некоторых случаях при осмотре дома специалист может проникнуть в подпол (kruipruimte) и обнаружить воду или иные неприятные моменты. Если фундамент бетонный, то эту проблему можно решить, а вот с деревянными сваями вы можете получить активный процесс разложения несущих конструкций.
Огромное значение в выборе дома имеет влажность и вентиляция в доме. Дома у каналов и воды часто с повышенной влажностью, что может ускорить процесс образования плесени. Хороший специалист сделает замеры влаги, проверит функционирование вентиляции в доме.
Отдельное внимание уделите осмотру крыши, особенно если она черепичная. Протеки крыши и ликвидация их последствий могут отравить вам радость покупки и потребовать существенных дополнительных вложений.
Санация почвы в близлежащих домах и наличие в доме асбеста. Не буду подробно об этом, всю информацию можно найти в интернете, предупрежу только, что я всячески отговариваю клиентов от приобретения домов с такими неприятностями.
Канализация и электропроводка в домах до 1960 гг. постройки тоже имеют много нюансов. Попросите список внесенных изменений и замен в доме, чтобы не приобрести кота в мешке.
Erfpacht (эрфпахт) – это часто встречающееся (особенно в Амстердаме) обременение дома. Это значит, что приобретаемый дом находится на земле, которая принадлежит не вам, а другим лицам или, в случае Амстердама, муниципалитету. А вы арендуете эту землю под домом – и, даже если сумма арендной платы на момент покупки покажется смешной, то но нет гарантий, что в будущем (по прошествии текущего договора аренды земли) хозяин не захочет с вас 10 раз больше. Поэтому в домах с эрфпахтом особенно важно внимательно вычитывать условия аренды земли и права собственника земли в части повышения арендной платы.
5. Сущность ставки и сроки
Ставка (или бид, от англ. «bid») и её форма (при условии 100% финансирования, частичного финансирования или вообще без финансирования, под условием BTK — строительной экспертизы) очень важны. Если вы не единственный потенциальный покупатель, немаловажным фактором рассмотрения вашей ставки продавцом будут её условия, а не только заявленная сумма. Часто продавец, при помощи своего маклера, выбирает из примерно одинаковых бидов, самого надежного кандидата (иногда даже со значительно меньшей суммой), который либо может обеспечить покупку своими собственными накоплениями, либо максимально убедит продавца в гарантированном получении ипотеки. Ведь если покупателю после заключения договора купли-продажи откажут в финансировании через несколько недель, а то и месяцев, продавцу придется начинать всю процедуру продажи дома с самого начала.
Вы можете сделать бид под условием проведения технической экспертизы (BTK), но имейте в виду, что, с точки зрения продавца, это минус. При равной сумме бидов, продавец выберет кандидата без условий BTK. Я всегда рекомендую делать BTK, если дом старше 1980 года постройки.
Бид под условием финансирования всегда оправдан, если вам нужна ипотека. Сделав ставку с таким условием, вы обезопасите себя от штрафных санкций со стороны продавца
Нет ни одного человека, который бы не задал мне вопроса: сколько ставить?
Выше я ориентировочно разбила дома по стоимости и зависимость от нее суммы бида в %. Дать однозначный ответ сложно, дома могут отличаться качеством, метражом, сроками передачи и многими другими факторами.
Как специалист, я сравниваю разные факторы, а также общаюсь индивидуально с маклерами продавца, многих из которых знаю лично. Агентства также отличаются, некоторые маклеры предпочитают общаться только с другими маклерами, активно рассказывают об уже поданных бидах, желаниях продавца, сроках и т.д., при этом упорно умалчивают всю эту информацию покупателю без маклера.
Нередки случаи, когда маклеры в открытую предлагают дождаться момента закрытия торгов, и за 10 минут до завершения, сливают максимальный бид в личной беседе.
Есть такие, которые не называют суммы, но могут намекнуть – нужна ставка выше (или так нормально), дать рекомендации о том, что указать в тексте бида, чтобы угодить ожиданиям продавца. Но, повторюсь, очень осторожно общаются напрямую с покупателем, часто объясняя, что у всех должны быть равные права и возможности. Это так называемая голландская демократия – мы все равны, но предпочитают людей с деньгами и связями.
Часто дома выкупаются самими агентствами или дружественными им инвесторами, за полную сумму, без ипотеки и банковского финансирования. В этом случае, к сожалению, экспату со 100% ипотекой приходится, сглотнув слезы, отступиться от дома своей мечты.
Рекомендации по проверке WOZ waarde или кадастровой стоимости дома в настоящее время практически бесполезны – цена, заявленная к торгу, будет явно выше этих рекомендаций по причине того, что спрос сейчас большой, а строится новых домов недостаточно, чтобы удовлетворить потребности населения, особенно стартеров.
6. Итог ставки, подписание договора купли-продажи, назначение даты передачи дома
Итак, вас можно поздравить — вашу ставку приняли и вы получили подтверждение (akkoord)? Это еще не время для праздника, это время новых забот, если у вас нет маклера и адвайзера.
Вы получаете от продавца или его маклера черновик контракта на покупку, внимательно вычитываете его, разбираетесь во всех ссылках, условиях, проверяете сроки, исправляете условия, которые вам не подходят, подписываете и быстро организовываете BTK, если это было в ваших условиях, и оценку (taxatie) дома.
Чем оперативнее вы или ваш маклер это сделает, тем лучше для вас же.
Подробности и негативные моменты я опущу, дабы не нервировать вас заранее. Рапорт об оценке вы отправляете в банк/ипотеку/адвизёру, туда же прилагаете договор о покупке и все документы по вашему дому, ваш рабочий контракт и т.д. Список документов вам предоставит банк или адвайзер, который будет оформлять вам ипотечный договор и гарантийное письмо от банка на 10% аванса по договору покупки.
7. Подбор ипотеки
- Текущие ипотечные ставки в Нидерландах можно посмотреть самостоятельно на бесчисленном количестве сайтов, например https://www.hypotheekrente.nl/.
- Заключить ипотеку можно самостоятельно (без адвайзера – гуглить по hypotheek zonder advies) или при помощи адвайзера (это может быть независимый адвайзер стоимостью €1,5-2,5 тыс., либо непосредственно адвайзер от вашего выбранного банка, например у ABN-AMRO это стоит около €900).
8. Получение ипотеки
- Таксация — если у вас, у ваших друзей, у маклера, есть проверенный оценщик, обратитесь к нему. От его рапорта будет зависеть сумма, полученная вами в ипотеку.
- Риски — оценка на сумму, меньше указанной вами в биде, больно ударит по вам этой разницей. Вам придется оплачивать разницу из собственных сбережений, а если их нет, то занимать деньги у знакомых, обращаться к кредиторам (я могу помочь вам с поиском), либо отказаться от покупки дома.
- Гарантия банка: банк может выступить гарантом по обязательствам перед продавцом и должен, в течение заявленных вами по договору сроков, перечислить на счет нотариуса 10% от стоимости дома либо выдать банковскую гарантию на ту же сумму. Стоимость банковской гарантии обычно 1% от суммы гарантии. Вы можете сами заплатить эти 10% сами, если они у вас есть, а потом ожидать оформления ипотеки на оставшуюся сумму.
- Срок, в течение которого вы обязаны заплатить аванс 10% от суммы покупки — обычно 4-6 недель, внимательно следите за ними, чтобы не попасть на штрафные санкции. Обычно именно столько необходимо адвайзеру для получения для вас ипотеки. Оставшаяся сумма должна быть оплачена до момента передачи дома, прописанного в контракте.
9. Приемка, подписание акта передачи недвижимости у нотариуса
Приемка и передача дома обычно проходит в день подписания акта на передачу недвижимости, на час-два раньше. Маклер продавца проходится по списку предметов, которые оставляет в доме продавец, как правило это встроенная техника, кухня, ванная, бойлер (если он есть) и т.п. Если вы оговаривали отдельно необходимые вам предметы мебели или аксессуаров, их могут оставить за дополнительную плату.
Снимаются показания счетчиков электричества, воды, газа, передается сертификат об энергосбережении дома покупателю, то есть вам.
Все вместе вы встречаетесь после этого у нотариуса (встреча у нотариуса назначается вами или маклером продавца, но вы имеете право выбрать нотариуса, так как оплачиваете его вы). Не забудьте свои паспорт и жену/мужа, если она/он у вас есть.
Вы или ваш маклер организовываете присутствие у нотариуса присяжного сертифицированного переводчика, подписывается договор передачи дома, передаются ключи.
Затем продавцы покидают помещение, а вы остаетесь с нотариусом, переводчиком (и иногда представителем вашего банка) для подписания договора ипотечного займа.
Вы – полноценный владелец дома, принимайте поздравления!
Вы прошли все эти мучения, вы – обладатель дома мечты! Звук открывающегося шампанского! Ура!
10. Страховки и коммунальные услуги
И последнее – в процессе празднования новоселья, не забудьте переоформить на ваше имя все контракты по обеспечению дома водой, электричеством, интернетом.
И, конечно же, оформить страховку на дом в день его передачи. Обидно будет, если купленный непосильными стараниями дом мечты сгорит от удара молнией.
Я желаю вам удачи в покупке дома вашей мечты!