Повод для постоянных разговоров и споров в чатах, масса «городских легенд» и ОБС («одна бабка сказала») — ипотека. В нашем любимом формате «вопросы и ответы» стараемся ответить на самые актуальные из вопросов и развеять самые бородатые легенды.
Самый частый вопрос: А дадут ли мне ипотеку?
Сразу скажу, что нерезидентам Нидерландов, не имеющим постоянного дохода в Нидерландах — ипотеку получить практически невозможно.
Есть, конечно, варианты с финансированием от частных инвесторов или получением P2P займов через различные интернет-платформы, но это а) значительно дороже тех ставок, что вам предложат в банках и б) обычно только под залог недвижимости, которая у вас уже есть в собственности на территории Нидерландов. Так что этот вариант рассматривать в этой статье мы не будем.
Поэтому для получения ипотеки нужно в первую очередь иметь постоянный доход на территории Нидерландов (зарплата либо доходы от предпринимательской деятельности).
Как скоро можно запрашивать ипотеку?
Минимум через 3 месяца непрерывного рабочего стажа в стране. На момент запроса ипотеки вы не должны находиться на испытательном сроке.
Какие документы нужны для запроса ипотеки?
Если вы работаете на зарплате, то для запроса ипотеки вам нужно предоставить, как минимум:
- Постоянный рабочий контракт (либо временный, но тогда к нему должно прилагаться заявление работодателя о том, что после окончания временного контракта он намерян выдать вам постоянный – Werkgeversverklaring или WGV). Если в вашем контракте есть испытательный срок, то до его окончания ваш запрос на получение ипотеки рассматривать не будут (даже если контракт постоянный или есть WGV);
- Минимум 3 зарплатных выписки от текущего работодателя (некоторые банки требуют 6);
- Подтверждение права вашего проживания на территории Нидерландов (ВНЖ). Если у вас временный ВНЖ – он же ВНЖ типа 1 (Verblijfsvergunning voor bepaalde tijd), то будьте готовы к тому, что далеко не все банки и кредитные организации Нидерландов работают с такими клиентами.
Если вы работаете в НЛ в качестве предпринимателя (EMZ – eenmanszaak, он же zelfstandige или zzp’er) или собственника компании, то банк, как минимум, попросит вас предоставить годовые отчеты компании за последние 3 года, из которых видна операционная прибыль, платежеспособность и ликвидность.
Какова максимальная сумма ипотечного кредита?
Максимальная сумма ипотеки, которую можно получить зависит от вашего уровня доходов: в среднем она равна вашему 5-кратному годовому брутто доходу. В сети есть множество калькуляторов, которые помогут вам рассчитать эту сумму более точно. При этом точные максимальные суммы у разных кредиторов могут немного отличаться, и кредитор скорее всего не даст вам больше, чем та сумма, в которую будет оценен покупаемый вами дом или квартира в официальном отчете оценщика (taxatierapport).
Ваш пассивный доход (акции или других активы) не считаются постоянным доходом на территории Нидерландов, поэтому доходы от роста цены акций не будут учитываться при расчете максимальной суммы ипотеки.
Если у вас есть свои сбережения, которые вы готовы вложить в покупку недвижимости в дополнение к ипотеке, то это тоже возможно (и даже дает вам преимущество при покупке – в случае, если у другого кандидата своих денег нет). Но это тоже не влияет на сумму максимального кредита от банка – в расчет принимаются только постоянные доходы, а не сбережения.
Нужен ли ипотечный советчик (hypotheek adviseur)?
В 99% запросах ипотек он у вас в любом случае будет. Разница только в том, будет ли это сотрудник конкретного банка (т.е. просто работник банка на зарплате), или это будет независимый эдвайзер, который может сделать запрос в несколько банков и выбрать для вас наиболее интересный вариант по условиям и сумме. Независимый эдвайзер немного дороже, но он может найти намного более интересные для вас финансово варианты (особенно, если у вас не совсем стандартная ситуация – например, если есть свои личные накопление, или если, помимо зарплаты по основному месту работы, вы получаете дополнительный доход как частный предприниматель).
При запросе ипотеки в банке — в случае отказа вы вынуждены будете обратиться либо в другой банк, либо к другому ипотечному специалисту, и снова заплатить за их услуги. Если же вы сразу обратились к независимому советчику, он просто перешлёт ваш запрос другому кредитору, а в случае отказа там — и третьему, без каких-либо дополнительных затрат с вашей стороны.
Есть ещё вариант совсем без ипотек-эдвайзера (гуглить по hypotheek zonder advies), но для этого вам нужно, как минимум, хорошо знать голландский язык и разбираться в видах и особенностях голландских ипотечных кредитов — вам нужно будет пройти тест на знание финансовых инструментов. Так что этот вариант здесь не будем рассматривать.
Сначала найти дом, а потом ипотеку или наоборот?
Запрашивать встречу с ипотек-эдвайзером можно (и даже нужно) уже тогда, когда вы точно решили искать себе недвижимость на покупку. Так вы будете точно знать свои финансовые возможности и границы цены, и будете подбирать себе подходящую недвижимость уже исходя из этих параметров. Первая консультация с ипотек-эдвайзером почти всегда бесплатная и уже на ней вам могут посчитать максимальный лимит ипотечного кредита, а также расскажут, какие документы нужно будет предоставить. Рекомендуем на эту встречу идти подготовленным: с зарплатными выписками, рабочим контрактам или (если вы предприниматель) с годовыми результатами.
Не нашли ответ на ваш вопрос? Не беда! Задайте вопрос в комментариях и мы добавим ответ в статью!