Продолжая традицию моих статей о недвижимости, хотела бы поделиться с вами опытом покупки недвижимости в качестве инвестиций для моих клиентов. Многие мои клиенты, с которыми я познакомилась в процессе снятия для них квартиры/дома по прибытии, прожив год-два, уже приобрели себе дома и начинают задумываться о покупке недвижимости для последующей сдачи. Появилась также категория инвесторов из России и прочих стран бывшего СССР, которым интересны объекты не только жилой недвижимости, но и коммерческой (рестораны, кафе, гостиницы, офисы и даже ночные клубы).
Коротко о коммерческой недвижимости
О нюансах покупки и аренды коммерческой недвижимости я расскажу в следующей статье, так как этот вопрос пока в стадии развития. Пока могу вкратце сказать, что вся недвижимость этой категории — достаточно сложная, требует анализа и проработки, знакомств в сфере маклеров. Просто так, без связей и напрямую голландские маклеры редко соглашаются работать и показывать объекты, особенно инвесторам из России и Украины.
Первая проблема — разница в мировоззрении на покупку коммерческой недвижимости в России и в Голландии. Например, меня постоянно просят «набросать бизнес-план» по дальнейшему использованию покупаемой недвижимости. Ни один маклер, взявшись приобрети для вас такой объект, не будет разрабатывать вам бизнес-план, рассчитывать вам прибыль и консультировать в плане налогов. Всем этим занимаются абсолютно разные специалисты: экономисты, бухгалтеры, налоговые консультанты. Я могу порекомендовать вам таких специалистов, но консультировать в получении прибыли, налогов сама я не рискну, могу примерно обозначить лишь затраты по эксплуатации такого объекта (взносы в ТСЖ, расходы на газ, воду, электричество и т.д.)
Вторая проблема — неготовность клиентов выполнять свои обязательства по приобретению, неуверенность в том, что эта недвижимость принесет доход и, как следствие, паника и отказ от сделки. По законодательству Нидерландов, ответственность за сознательное не предоставление информации или умалчивание о скрытых дефектах, обременениях объекта недвижимости несет продавец. Все документы тщательно проверяются маклером, нотариусом, тех. специалистами и другими необходимыми экспертами, которых, естественно, как покупатель, нанимаете и оплачиваете вы.
Если вы покупаете объект за несколько миллионов евро, не экономьте на сравнительно мелких подготовительных расходах – такая «экономия» потом может вам дорого стоить. Закажите оценку — «таксацию» (taxatie — оценка рыночной стоимости), тех. экспертизу (bouwtechnische keuring) и помощь юриста, специализирующегося на праве собственности и недвижимости. Делать это можно тогда, когда ваша ставка («бид») на этот объект уже выиграла, но до подписания договора купли-продажи. Иначе есть риск, что все эти расходы окажутся напрасными – например, если собственник решит продать объект кому-то другому, кто предложил цену выше вашей. В процессе переговоров стороны обсуждают все варианты, требования по срокам передачи бизнес-недвижимости. Такой период может занимать несколько недель, а иногда даже и месяцев (если продавец согласен ждать).
Жилой фонд под кратковременную аренду
Что касается покупки квартир и домов для сдачи туристам: хотела бы сразу предупредить об ограничениях – например, сдача квартир/ домов через Airbnb и прочие сайты в Амстердаме и Амстелвейне лимитирована 30 днями в году. Помимо этого, существуют и другие ограничения: обязательное уведомление муниципалитета, не больше 4 гостей (из них не больше 2 детей), обязательная уплата туристического сбора, разрешение на сдачу от ТСЖ (VvE) и так далее.
В каждом городе местные правила сдачи жилья туристам (vakantieverhuur) устанавливаются муниципалитетом – где-то ограничений нет вообще и этот вопрос просто не урегулирован законодательно, где-то они могут быть менее строгие.
Нелегальная сдача в аренду может грозить вам серьёзным штрафом в несколько тысяч евро. Меня часто спрашивают: как можно доказать, что я сдаю квартиру на Airbnb, а не просто дал пожить своим друзьям или сдал на длительный срок. Элементарно: заявление соседей на постоянный шум от туристов и хандхавинг (“handhaving” – организация, осуществляющая контроль за соблюдением законов и правил) находит на сайте Airbnb вашу квартиру и выписывает вам штраф исходя из стоимости вашего жилья за сутки. Стоит ваша квартира 100 евро в сутки, за месяц насчитают вам 3000 евро штрафа, вне зависимости от того, сколько там дней реально прожили в этом месяце. Оспаривать такое решение вам придется уже через суд, с предоставлением своих доказательств, привлечением юристов, и далеко не однозначными шансами на победу. Кроме того, даже в случае выигрыша, проигравшая сторона не покрывает ваши юридические расходы.
Однако, несмотря на существующие запреты и угрозу штрафов, многие всё равно продолжают сдавать свои дома и квартиры на Airbnb, HomeAway, Booking.com и подобных сайтах – достаточно просто посмотреть на карту предложений квартир туристам в центре Амстердама 😉 Жажда наживы побеждает страх получить штраф и проблемы с законом, а почти 20-миллионный поток туристов в год только увеличивает спрос и, соответственно, цены на жилье.
Долгосрочная сдача в аренду
Если вы уже приобрели недвижимость для сдачи, то вы можете сдавать ее на долгий срок на основании контракта аренды. Для недвижимости, купленной в ипотеку, требуется обязательное разрешение банка на её сдачу в аренду. Читайте также правила вашего ТСЖ (VvE), если оно есть – возможно, вам придется получить разрешение на сдачу и от него.
Я не рекомендую самостоятельно сдавать свое жилье, лучше обратиться к проверенному маклеру за помощью в составлении контракта и отборе кандидатов. Есть целый ряд подводных камней, например: на ваше объявление могут откликнуться мошенники, которые будут пересдавать ваше жилье через уже упомянутый Airbnb. Или квартиру могут снять несколько студентов, не уведомив вас об этом. Могут даже снять исключительно для того, чтобы использовать помещение в качестве плантации марихуаны. Не буду оглашать весь список возможных неприятностей.
Подбирая кандидатуру арендатора для своих клиентов, я тщательно проверяю документы, рабочий контракт, доходы кандидата, при необходимости использую и другие каналы и источники информации дабы уберечь вас от проблем в будущем. Составляется контракт на аренду, учитывая ваши интересы как собственника, прописываются штрафы за нарушение условий проживания или за несвоевременную оплату жилья. Помните, что выселить вашего арендатора вы можете только по обоюдному согласию или через суд (который легко может затянуться на несколько месяцев, а то и год), а не угрозами или сменой ключей. Именно поэтому так важно проверить заранее всю информацию и постоянные доходы вашего кандидата. Общаясь со специалистами из отдела проверки документов и рисков жил.корпораций, сразу скажу, что предпочтение там отдается кандидату с постоянным рабочим контрактом и зарплатным цензом, в идеале без животных и даже (вы будете смеяться!) без маленьких детей, т.к. по критериям корпораций это повышает риски разводов – а разводящаяся семейная пара означает лишние проблемы для собственника. Последнее условие считаю абсурдным, ибо так глубоко анализировать атмосферу и психологию семейной жизни я не берусь. Все остальные требования логичны и оправданны, ибо моей задачей является сдать ваше жилье надолго, за нормальные деньги и в хорошие руки.
Передача жилья арендатору также тщательно проверяется и документируется, описывается состояние мебели, с арендатора взимается залог (borgsom), который я определяю индивидуально для каждого кандидата (обычно он составляет от 1 до 3 месячных арендных платежей). В случае порчи или пропажи имущества по окончании аренды, вы можете вычесть ваши расходы и заранее оговоренные штрафы из суммы залога.
Особое внимание стоит уделить сдаче студий и прочих квартир с небольшой площадью. Дело в том, что в Нидерландах существует два типа жилья – так называемый регулируемый (законом/муниципалитетом) сектор (gereguleerde sector) жилья и либерализованый/ свободный сектор (vrije sector). Разницу между ними описана тут. Вкратце: существует система баллов, по которой оценивается каждое жилье. Например, при сдаче своей квартиры в Амстердаме вы сначала должны оценить её с помощью специального калькулятора баллов. Если в результате такой оценки ваша квартира относится к либерализованному/ свободному сектору, то вы можете устанавливать любую стоимость аренды, которую сами посчитаете правильной. Если же в результате оценки по баллам квартира относится к регулируемому сектору, то просить за аренду больше чем €720,42 в месяц вы не имеете права. При этом любой арендатор, который заключил договор аренды меньше, чем 6 месяцев назад, и который считает, что цена на него завышена (т.е. что на самом деле жилье должно находиться в регулируемом секторе), может подать запрос в специальный орган – De Huurcommissie – и комиссия может вынести решение об обязательном снижении арендной платы, если выяснится, что жилье на самом деле должно было находиться в регулируемом секторе.
Покупка под ремонт
Покупка недвижимости для последующего ремонта и дальнейшей перепродажи. Многие мои клиенты, услышав стоимость ремонтных работ, не только удивляются, но и впадают в шок от стоимости и качества этих дорогостоящих работ.
Поэтому на вопросы в стиле «сколько примерно будет стоить ремонт вот такой квартиры?» я могу ответить только ткнув пальцем в небо: от 2.000 до 200.000. Купив квартиру в доме XIX века в Амстердаме, с пресловутым видом на канал, ни я, ни один технический инспектор, не сможем гарантировать вам, что со временем вам и другим собственникам жилья этого дома не придется менять фундамент, электропроводку, изолировать пол, менять окна и т.д. Да еще так что проведенная в квартире свежая косметика может заметно пострадать после этих работ. Купив такую квартиру, вы должны быть готовым к таким затратам. Смету на ремонт и строительство сможет вам сделать технический специалист, но опять же, многое будет зависеть от того, насколько это толковый специалист. Хорошие ремонтные бригады как правило расписаны заранее на несколько месяцев вперед. В моей практике встречались абсолютно бестолковые, дорогие, пафосные, ленивые и безрукие голландские строители.
Часто мои клиенты привозят строителей из России или Украины, желая избежать больших расходов на ремонт. Если ваш родственник или знакомый приехал помочь вам с ремонтом – покрасить стены положить кафель – это не проблема, но привоз целой бригады, которая будет сверлить, бурить и ломать стены, может вызвать внимание «доброжелательных» соседей, которые могут пожаловаться на вас в инспекцию по труду, что чревато очень внушительными штрафами.
Многие клиенты при просмотре дорогих квартир жалуются на некачественный свежий ремонт: неровные потолки, криво положенная плитка, использование дешевых строительных материалов. Объяснение очень простое — дорогая рабочая сила в Голландии. Слесарь, плотник, плиточник зачастую просят за свою работу по 40 и более евро в час, поэтому стоимость установочных и ремонтных работ будет дорогой – и в стремлении минимизировать расходы на ремонт, голландцы используют наиболее дешевые стройматериалы.
Новостройки и стройки
Отдельная категория жилья — новостройки или покупка земли под строительство. Вы можете столкнуться с проблемой затягивания сроков строительства. Часто, покупая такую недвижимость, маклер продавца уверяет, что недвижимость будет сдана «вот-вот». Не поленитесь, прочитайте внимательно условия такого договора купли-продажи (особенно мелкий шрифт) или попросите специалистов помочь вам проанализировать пункт контракта с ответственностью за сдачу объекта в срок и об условиях выплаты компенсаций. Кроме того, все объекты, находящиеся в процессе строительства, должны иметь гарантийные сертификаты от одной из следующих компаний: Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK), Bouwfonds Property Development BV (Bouwfonds) или Woningborg NV (Woningborg). Это своеобразная страховка, которая гарантирует вам, что объект будет достроен даже если застройщик обанкротится до окончания процесса строительства.
Где и что покупать?
Часто меня спрашивают: где именно покупать недвижимость для последующей сдачи. В последнее время на рынке огромная нехватка квартир для студентов в таких городах как Лейден, Делфт, Роттердам, Гаага, Амстердам. В августе-сентябре этого года сотни родителей метались в поисках жилья для своих чад, обрывали телефоны мне и другим маклерам с одной просьбой: жилье должно быть не дальше получаса езды на велосипеде от университета. Так что, покупая квартиру поблизости от ведущего учебного заведения, вы можете быть вполне уверены в стабильном спросе на аренду на много лет вперед.
Вторая категория дефицитного жилья — жилье для экспатов с детьми поблизости от международных школ Амстердама, Гааги, Алмере, Хилверсума и т.д. Пользуется спросом жилье с хорошим ремонтом и высоким уровнем энергоэффективности (energielabel) – люди готовы расстаться с 2,5-10 тыс. евро в месяц (без коммунальных платежей) за хороший дом с 2-5 спальнями в тихом районе. Количество запросов на просмотры таких домов огромно, особенно в августе-сентябре, перед началом учебного года.
Если я еще не отбила вам желание вкладываться, инвестировать в жилье в Голландии, то рекомендую вам взвесить все за и против и буду рада помочь.